فسخ قرارداد به چه معنا است؟
فسخ یعنی به هم زدن توافق و قرارداد .وقتی قراردادی بین دو نفر منعقد می شود این قرارداد اگر یک قرارداد لازم باشد هیچ یک از طرفین حق ابطال قرارداد را نخواهند داشت مگر در موارد معین .(ماده 185 قانون مدنی ).
برای مثال قرارداد خرید و فروش که در قانون مدنی تحت عنوان بیع آمده است یک قرارداد لازم است ،مثلا یکی خودرو خود را به دیگری می فروشد در این صورت هیچ یک از خریدار و فروشنده حق به هم زدن این قرارداد را ندارند مگر در موارد معین که قانون مقرر کرده است .
تعهدات معامله ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قولنامه، همواره پیچیدگیها و دشواریهایی داشته است، كه تا زمانی كه با مشكل مواجه نشده ه ايم ،متوجه اهميت موضوع و نكات بسيار با مهمی (كه معمولا مشاورين املاك با اطلاعات كافی دارند ،)نميشويم.
گاهی فكر ميكنيم كه خودمان ميتوانيم ؛ همه معاملات مان را انجام دهيم و نيازی به مراجعه به بنكاه معاملات ملكی نداريم ولی اهميت موضوع زمانیمحرز ميشود كه خدايی ناكرده با مشكل مواجه ميشويم .(كه گاهیاوقات هزينه هایی كه متضرر ميشويم چندين برابر هزينه های است كه بايد برای هزينه های مشاوره املاك بپردازيم)
با توجه به اينكه ممكن است افراد برای انجام معاملات خود حداكثر سالی چند بار نيازبه تنطيم قرارداد داشته باشند،اطلاعات كافی و جامعیاز نكات حقوقی و قانونی نداشته باشند و نتوانند از حقوق خود به درستی دفاع كنند ، اما با توجه به اينكه مشاورين املاك خوب همواره با تنظيم و ابطال قرارداد ها و معاملات مواجه هستند،به تمامی نكات قانونیاشراف دارند.
مشاور املاك پارس واقع در پاكدشت با اشراف به نكات قانونی و حقوقی تنظيم و ابطال معاملات و قرارداد ها از حقوق قانونی مشتريان خود دفاع ميكند.
بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که موجب سوء تفاهم و برداشتهای نادرست و در نهایت فسخ قرارداد خرید ملک میشود.
یکی از مسائل و مشکلات رایج این روزها، فسخ يا ابطال معامله ملکی است.
این مورد به خصوص در شرایطی که قیمتها به سرعت تغییر میکنند، برای بسیاری افراد مشکلساز شده و بسیاری را روانه دادگاهها کرده است. به این موضوع به اختصار پرداختهایم.
فسخ قرارداد به چه معنا است؟
فسخ یعنی به هم زدن توافق و قرارداد .وقتی قراردادی بین دو نفر منعقد می شود این قرارداد اگر یک قرارداد لازم باشد هیچ یک از طرفین حق ابطال قرارداد را نخواهند داشت مگر در موارد معین .(ماده 185 قانون مدنی ).
برای مثال قرارداد خرید و فروش که در قانون مدنی تحت عنوان بیع آمده است یک قرارداد لازم است ،مثلا یکی خودرو خود را به دیگری می فروشد در این صورت هیچ یک از خریدار و فروشنده حق به هم زدن این قرارداد را ندارند مگر در موارد معین که قانون مقرر کرده است .
تعهدات معامله ملک و نقل و انتقال اموال و انتقال سند و تنظیم قولنامه، همواره پیچیدگیها و دشواریهایی داشته است، كه تا زمانی كه با مشكل مواجه نشده ه ايم ،متوجه اهميت موضوع و نكات بسيار با مهمی (كه معمولا مشاورين املاك با اطلاعات كافی دارند ،)نميشويم.
گاهی فكر ميكنيم كه خودمان ميتوانيم ؛ همه معاملات مان را انجام دهيم و نيازی به مراجعه به بنكاه معاملات ملكی نداريم ولی اهميت موضوع زمانیمحرز ميشود كه خدايی ناكرده با مشكل مواجه ميشويم .(كه گاهیاوقات هزينه هایی كه متضرر ميشويم چندين برابر هزينه های است كه بايد برای هزينه های مشاوره املاك بپردازيم)
با توجه به اينكه ممكن است افراد برای انجام معاملات خود حداكثر سالی چند بار نيازبه تنطيم قرارداد داشته باشند،اطلاعات كافی و جامعیاز نكات حقوقی و قانونی نداشته باشند و نتوانند از حقوق خود به درستی دفاع كنند ، اما با توجه به اينكه مشاورين املاك خوب همواره با تنظيم و ابطال قرارداد ها و معاملات مواجه هستند،به تمامی نكات قانونیاشراف دارند.
مشاور املاك پارس واقع در پاكدشت با اشراف به نكات قانونی و حقوقی تنظيم و ابطال معاملات و قرارداد ها از حقوق قانونی مشتريان خود دفاع ميكند.
بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که موجب سوء تفاهم و برداشتهای نادرست و در نهایت فسخ قرارداد خرید ملک میشود.
یکی از مسائل و مشکلات رایج این روزها، فسخ يا ابطال معامله ملکی است.
این مورد به خصوص در شرایطی که قیمتها به سرعت تغییر میکنند، برای بسیاری افراد مشکلساز شده و بسیاری را روانه دادگاهها کرده است. به این موضوع به اختصار پرداختهایم.
فسخ از لحاظ قانون
در چه مواردی طبق قانون خریدار و فروشنده می توانند قرارداد را فسخ بکنند؟
ماده 396 قانون مدنی 10 مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :
منظور از خیار در قانون مدنی چیست ؟
خیار یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .
در چه مواردی فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد؟
حق فسخ قرارداد فقط در یک مورد مخصوص خریدار است و آن هم در مورد خیار شرط یا همان شرط کردن حق فسخ معامله برای خریدار وگرنه همه خیارات ممکن است هر یک از طرفین قرارداد بدست آورند یعنی هر کس که مطابق قانون از معامله ضرر ببیند و این ضرر را قانون برایش حق فسخ قائل باشد طرف متضرر می تواند اعمال کند یا نکند .
چه شرایطی برای فسخ قرارداد لازم است؟
فسخ قرارداد نیز یک عمل حقوقی و ایقاع است و بنابراین برای انجام آن باید فسخ کننده تمام شرایط صحت معاملات را داشته باشد .
1-قصد ،فسخ کننده باید اراده و قصد به هم زدن معامله را داشته باشد.
2- رضا ،فسخ کننده باید به میل خود قراردادرا به هم بزند و از طرف کسی اکراه نشده باشد .
3-اهلیت ،فسخ کننده باید عاقل و بالغ و رشید باشد تا عمل حقوقی را که انجام می دهد معتبر باشد .(ماده 190 ق .م )
آثار فسخ قرارداد چیست ؟
مهمترین اثر فسخ قرارداد این است که قراردادی که طرفین با هم منعقد كرده اند از بین می رود و به هم می خورد ،وقتی قرارداد به هم خورد از لحظه به هم خوردن قرارداد به بعد طرفین باید چیزی را که از طرف مقابل خود گرفته بودند، پس بدهند، چون دیگر مالک نیستند اما به هم خوردن قرارداد به قبل از فسخ هیچ اثری ندارد و هر کاری قبل از آن طرفین در مورد معامله انجام داده باشند معتبر است .
حکم قانون چیست ؟
گاه قانونگذار در موارد خاص فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است .یعنی بدون اینکه موارد 10 گانه ماده 396 در قرارداد باشد قانونگذار خود به طور مستقیم حکم به فسخ قرارداد را داده است .
برای مثال :ماده 478 و 479 قانون مدنی ،مانند خیار عیب اگر در مورد اجاره در زمان قرارداد اجاره عیبی بوده باشد مستاجر حق فسخ خواهد داشت و این ناشی از حکم خاص قانون است .
نحوه نوشتن فسخ قرارداد را برای ما توضیح دهید.
فسخ قرارداد به هر لفظ یا فعلی انجام می شود که دلالت بر قصد به هم زدن معامله باشد . پس وقتی می خواهیم عقدی را فسخ کنیم هر لفظی که به معنای برهم زدن معامله باشد به کار ببریم فسخ را انجام داده ایم یا هر عملی را که به معنی فسخ است انجام دهیم فسخ صورت می گیرد .(م 449 ق .م ).
ماده 451 ق .م:بیان می کند تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است .
اگر یکی از طرفین فسخ کند و آن دیگری فسخ نکند وضعیت قرارداد چگونه خواهد بود ؟
فسخ یک عمل حقوقی است که یک طرف به تنهایی می تواند آن را انجام دهد ولی اثر آن که به هم زدن معامله است به هر دو طرف برمیگردد .مطابق ماده 452 ق . م اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضاء کند و دیگری فسخ نماید معامله منفسخ می شود .
فسخ قرارداد چه نوع دعوایی می باشد ؟مالی یا غیر مالی ؟
در مورد مالی یا غیر مالی بودن دعوای فسخ قرارداد نتیجه ای که از فسخ بدست می آید یعنی چیزی که بعد از فسخ متعلق حق ما قرار می گیرد توجه می کنیم ، اگر در اثر فسخ مطالبه مالی باشد دعوای فسخ مالی خواهد بود وگرنه غیر مالی محسوب می شود .
دادگاههای رسیدگی کننده به دعاوی فسخ قرارداد کدامند؟
در رابطه با اینکه به دعوای فسخ قرارداد کدام دادگاه رسیدگی میکند و صالح است باید گفت در این صورت نیز به نتیجه و موضوع فسخ قرارداد توجه می کنیم . اگر مربوط به اموال منقول باشد مطابق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود . و همچنین مطابق ماده 11 همان قانون خواهان می تواند در محل اقامت خوانده اقامه دعوای فسخ کند .حال اگر موضوع قرارداد و نتیجه فسخ مال غیر منقول باشد در این صورت مطابق ماده 15 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شود .
در چه مواردی حق فسخ قرارداد وجود ندارد ؟
1-اگر طرفین بعضی از خیارات را (حق فسخ ) خود را در ضمن عقد و در قالب شرطدر صورت وجود موارد فسخ ساقط کنند حق فسخ نخواهند داشت .م(448)
2-اگر طرفین قراردادی را منعقد کنند ولی این قرارداد از همان ابتدا باطل بوده است در این صورت فسخ قرارداد کابرد ندارد چون فسخ ویژه قراردادهای لازم صحیح می باشد .
اگر طرفی که حق فسخ دارد قبل از به هم زدن معامله بمیرد تکلیف این معامله چه می شود ؟
حق فسخ معامله به ورثه او می رسد و تمام ورثه باید باهم آن را فسخ کنند و یکی فسخ بخواهد و دیگری نخواهد نمی شود و یا همگی باید فسخ کنند یا اگر همگی نخواهند باید از حق فسخ خود صرف نظر کنند
فسخ از لحاظ قانون
در چه مواردی طبق قانون خریدار و فروشنده می توانند قرارداد را فسخ بکنند؟
ماده 396 قانون مدنی 10 مورد را بیان کرده که باعث می شود خریدار یا فروشنده بتواند قراردادی که در ابتدا و موقع انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بودن است را فسخ کنند که عبارتند از :
منظور از خیار در قانون مدنی چیست ؟
خیار یعنی اختیار فسخ معامله ،یعنی حق فسخ عقد لازم .
در چه مواردی فقط خریدار حق فسخ قرارداد را دارد؟
حق فسخ قرارداد فقط در یک مورد مخصوص خریدار است و آن هم در مورد خیار شرط یا همان شرط کردن حق فسخ معامله برای خریدار وگرنه همه خیارات ممکن است هر یک از طرفین قرارداد بدست آورند یعنی هر کس که مطابق قانون از معامله ضرر ببیند و این ضرر را قانون برایش حق فسخ قائل باشد طرف متضرر می تواند اعمال کند یا نکند .
چه شرایطی برای فسخ قرارداد لازم است؟
فسخ قرارداد نیز یک عمل حقوقی و ایقاع است و بنابراین برای انجام آن باید فسخ کننده تمام شرایط صحت معاملات را داشته باشد .
1-قصد ،فسخ کننده باید اراده و قصد به هم زدن معامله را داشته باشد.
2- رضا ،فسخ کننده باید به میل خود قراردادرا به هم بزند و از طرف کسی اکراه نشده باشد .
3-اهلیت ،فسخ کننده باید عاقل و بالغ و رشید باشد تا عمل حقوقی را که انجام می دهد معتبر باشد .(ماده 190 ق .م )
آثار فسخ قرارداد چیست ؟
مهمترین اثر فسخ قرارداد این است که قراردادی که طرفین با هم منعقد كرده اند از بین می رود و به هم می خورد ،وقتی قرارداد به هم خورد از لحظه به هم خوردن قرارداد به بعد طرفین باید چیزی را که از طرف مقابل خود گرفته بودند، پس بدهند، چون دیگر مالک نیستند اما به هم خوردن قرارداد به قبل از فسخ هیچ اثری ندارد و هر کاری قبل از آن طرفین در مورد معامله انجام داده باشند معتبر است .
حکم قانون چیست ؟
گاه قانونگذار در موارد خاص فسخ قرارداد را پیش بینی کرده است .یعنی بدون اینکه موارد 10 گانه ماده 396 در قرارداد باشد قانونگذار خود به طور مستقیم حکم به فسخ قرارداد را داده است .
برای مثال :ماده 478 و 479 قانون مدنی ،مانند خیار عیب اگر در مورد اجاره در زمان قرارداد اجاره عیبی بوده باشد مستاجر حق فسخ خواهد داشت و این ناشی از حکم خاص قانون است .
نحوه نوشتن فسخ قرارداد را برای ما توضیح دهید.
فسخ قرارداد به هر لفظ یا فعلی انجام می شود که دلالت بر قصد به هم زدن معامله باشد . پس وقتی می خواهیم عقدی را فسخ کنیم هر لفظی که به معنای برهم زدن معامله باشد به کار ببریم فسخ را انجام داده ایم یا هر عملی را که به معنی فسخ است انجام دهیم فسخ صورت می گیرد .(م 449 ق .م ).
ماده 451 ق .م:بیان می کند تصرفاتی که نوعا کاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلی است .
اگر یکی از طرفین فسخ کند و آن دیگری فسخ نکند وضعیت قرارداد چگونه خواهد بود ؟
فسخ یک عمل حقوقی است که یک طرف به تنهایی می تواند آن را انجام دهد ولی اثر آن که به هم زدن معامله است به هر دو طرف برمیگردد .مطابق ماده 452 ق . م اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضاء کند و دیگری فسخ نماید معامله منفسخ می شود .
فسخ قرارداد چه نوع دعوایی می باشد ؟مالی یا غیر مالی ؟
در مورد مالی یا غیر مالی بودن دعوای فسخ قرارداد نتیجه ای که از فسخ بدست می آید یعنی چیزی که بعد از فسخ متعلق حق ما قرار می گیرد توجه می کنیم ، اگر در اثر فسخ مطالبه مالی باشد دعوای فسخ مالی خواهد بود وگرنه غیر مالی محسوب می شود .
دادگاههای رسیدگی کننده به دعاوی فسخ قرارداد کدامند؟
در رابطه با اینکه به دعوای فسخ قرارداد کدام دادگاه رسیدگی میکند و صالح است باید گفت در این صورت نیز به نتیجه و موضوع فسخ قرارداد توجه می کنیم . اگر مربوط به اموال منقول باشد مطابق ماده 13 قانون آیین دادرسی مدنی خواهان می تواند به دادگاهی رجوع کند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می بایست در آنجا انجام شود . و همچنین مطابق ماده 11 همان قانون خواهان می تواند در محل اقامت خوانده اقامه دعوای فسخ کند .حال اگر موضوع قرارداد و نتیجه فسخ مال غیر منقول باشد در این صورت مطابق ماده 15 قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه دعوا می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شود .
در چه مواردی حق فسخ قرارداد وجود ندارد ؟
1-اگر طرفین بعضی از خیارات را (حق فسخ ) خود را در ضمن عقد و در قالب شرطدر صورت وجود موارد فسخ ساقط کنند حق فسخ نخواهند داشت .م(448)
2-اگر طرفین قراردادی را منعقد کنند ولی این قرارداد از همان ابتدا باطل بوده است در این صورت فسخ قرارداد کابرد ندارد چون فسخ ویژه قراردادهای لازم صحیح می باشد .
اگر طرفی که حق فسخ دارد قبل از به هم زدن معامله بمیرد تکلیف این معامله چه می شود ؟
حق فسخ معامله به ورثه او می رسد و تمام ورثه باید باهم آن را فسخ کنند و یکی فسخ بخواهد و دیگری نخواهد نمی شود و یا همگی باید فسخ کنند یا اگر همگی نخواهند باید از حق فسخ خود صرف نظر کنند
مشاور املاك پارس با مديريت محمد محسنی واقع در شهرستان پاكدشت ، استان تهران
واقف به تمامی قوانين مربوط به تنظيم و فسخ انواع قرارداد ميباشد و علاوه براين دارای وكيل پايه يك دادگستری جهت امور قراردادها است.
خريد و فروش تنظيم و ابطال معامله های املاك خود را در پاكدشت به آژانس املاك پارس بسپاريد…
فسخ قرارداد خرید ملک
معامله در قانون تعریف روشنی دارد. خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند.
یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافقشده را در زمان تعیینشده و به صورت کامل پرداخت کند.
با این حال در موارد متعددی مشاهد میشود که این اتفاق ساده نمیافتد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمیکند و موجب به هم خوردن معامله میشود
قانون و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
در حال حاضرميتوان اطلاعات زياد را از طریق اینترنت و بدون نیاز به مراجعه حضوری به کارشناسان و دفاتر حقوقی به دست آورد. پس دیگر نباید خود را در معرض اشتباهات معمول در معامله قرار دهید.
مشاور املاک مانند هر شغل دیگری وظایفی دارد که جامعه کمتر با آن آشنا است، دانستن شرح درستی از وظایف مشاور املاک باعث میشود که نگاه درستی به این شغل داشته باشیم، همچنین زمان معامله در دام افراد سودجو قرار نگیریم.
مشاور املاك پارس واقع در پاكدشت آماده مشاوره حقوقی و قانونی به همشهريان عزيز ميباشد.
یکی از مواردی که امروزه موجب فسخ معامله ها میشود، نوسانات قیمت ملك و طمع است.
با توجه به نوسانات بازار ، گاهی اوقات قیمتها به صورت روزانه تغییر میکنند.
گاهی ديده میشود که قیمت ملک، از زمان توافق دو طرف تا زمان ثبت سند، افزایش چشمگیری داشته است و باعث منصرف شدن فروشنده میشود.
در این شرایط ممكن است فروشنده معامله را فسخ کند و در اينصورت خریدار متضرر میشود زیرا هم ملک را از دست داده است و هم ممکن است با توجه به افزایش قیمت قدرت خرید ملک دیگری را نداشته باشد.
در صورتی که هزينه زمان و انرژی لازم برای یافتن ملک مناسب، رفتن به مشاور املاك و … را در نظر بگیریم، ضررهای خریدار بیشتر نیز خواهد شد.
در چنین شرایطی خریدار میتواند از فروشنده شکایت کند و معمولا فروشندهها در این گونه موارد به «خیار غبن فاحش» متوسل میشوند.
این مورد یکی از اختیارات و یا در اصطلاح قانونی خیارات معامله است و به این معنا است که هر یک از طرفین معامله که دچار غبن یا ضرر فاحش شود، پس از آگاه شدن از این ضرر میتواند معامله را فسخ کند.
دادگاهها در این موارد دو گونه حکم صادر میکنند. برخی قضات با توجه به اینکه در زمان معامله قیمت رایج رعایت شده و غبنی اتفاق نیافتاده است، فروشنده را وادار به رعایت معامله ثبت سند میکنند .
برخی دیگر فروشنده را مغبون در نظر میگیرند و حق فسخ معامله را به او میدهند. البته در حالت دوم فروشنده باید مبلغی را به عنوان جریمه فسخ معامله به خریدار پرداخت کند.
- کارشناسان حقوقی معتقدند که تنها راه پیشگیری از فسخ معامله به دلیل افزایش قیمت، آگاهی خریداران است.
- لازم است در قولنامه یا مبایعهنامه شرطی قرار داده شود مبنی بر این که تغییر قیمت تأثیری بر معامله انجامشده نداشته باشد.
مهلت فسخ قرارداد خرید خانه
زمان تنظیم قولنامه برای پرداخت مبلغ و تحویل ملک زمان مشخصی تعیین میشود. خریدار باید در زمان مقرر مبلغ را پرداخت کند و فروشنده نیز موظف است ملک را در موعد مقرر تحویل دهد.
بدقولی در هر یک از این امور ممکن است منجر به فسخ معامله ملک شود. در موارد زيادی خریدار نمیتواند در زمان تعیینشده هزینه خانه را تامین کند و یا فروشنده نمیتواند در موعد مقرر ملک را تحویل دهد.
قانون جرایمی را برای عدم رعایت شرایط تحویل ملک و شرایط پرداخت پول در نظر گرفته است که میتوان به آن رجوع کرد. متاسفانه در مواردی مشاهده میشود که طرفین با بیدقتی هنگام امضای معامله، حقوق خود را از بین میبرند.
با قبول بند «اسقاط کافه خیارات» در تنظيم قراردادها در صورت بروز هر مشکلی در معامله، فروشنده و خریدار توان کمتری برای جبران زیانهای خود خواهند داشت.
بنگاه معاملات ملكی پارس پاكدشت با مديريت محمد محسنی توصيه هایی برای خريداران و فروشندگان دارد، كه در موارد زيادی كارآمد خواهد بود.در زير به بعضی از اين توصيه ها اشاره ميشود:
- توصیه کلی برای شرایط پرداخت پول این است که فروشنده تا زمانی که ۸۵ درصد از کل مبلغ را دریافت نکرده باشد، ملک را تحویل ندهد و خریدار تا زمانی که کلید را دریافت نکرده است، چک را تحویل ندهد.
- در صورت بروز مشکل در پرداخت یا تحویل ملک، اگر مسئله بین دو طرف مسالمتآمیز حل نشود، باید به مراجع قانونی مراجعه شود.(لازم به ذكر است آژانس املاك پارس با وكلای پايه يك دادگستری همكاری تنگاتنگی دارد و از حقوق به جا مشتريان خود دفاع خواهد كرد)
- در مواردی توصيه ميشود، فروشنده تا زمان دریافت ۸۵ درصد کل مبلغ، ملک را تخلیه نکند. زیرا گاهی مشاهده شده که خریداران شخصا اقدام به ورود به ملک کردهاند و در نهایت مدعی شدهاند که فروشنده خود کلید را تحویل داده است. در این شرایط بیرون کردن خریدار از ملک و دریافت باقیمانده مبلغ، سختتر خواهد شد
فسخ قرارداد خرید ملک
معامله در قانون تعریف روشنی دارد. خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند.
یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافقشده را در زمان تعیینشده و به صورت کامل پرداخت کند.
با این حال در موارد متعددی مشاهد میشود که این اتفاق ساده نمیافتد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمیکند و موجب به هم خوردن معامله میشود
قانون و شرایط فسخ قرارداد خرید ملک
در حال حاضرميتوان اطلاعات زياد را از طریق اینترنت و بدون نیاز به مراجعه حضوری به کارشناسان و دفاتر حقوقی به دست آورد. پس دیگر نباید خود را در معرض اشتباهات معمول در معامله قرار دهید.
مشاور املاک مانند هر شغل دیگری وظایفی دارد که جامعه کمتر با آن آشنا است، دانستن شرح درستی از وظایف مشاور املاک باعث میشود که نگاه درستی به این شغل داشته باشیم، همچنین زمان معامله در دام افراد سودجو قرار نگیریم.
مشاور املاك پارس واقع در پاكدشت آماده مشاوره حقوقی و قانونی به همشهريان عزيز ميباشد.
یکی از مواردی که امروزه موجب فسخ معامله ها میشود، نوسانات قیمت ملك و طمع است.
با توجه به نوسانات بازار ، گاهی اوقات قیمتها به صورت روزانه تغییر میکنند.
گاهی ديده میشود که قیمت ملک، از زمان توافق دو طرف تا زمان ثبت سند، افزایش چشمگیری داشته است و باعث منصرف شدن فروشنده میشود.
در این شرایط ممكن است فروشنده معامله را فسخ کند و در اينصورت خریدار متضرر میشود زیرا هم ملک را از دست داده است و هم ممکن است با توجه به افزایش قیمت قدرت خرید ملک دیگری را نداشته باشد.
در صورتی که هزينه زمان و انرژی لازم برای یافتن ملک مناسب، رفتن به مشاور املاك و … را در نظر بگیریم، ضررهای خریدار بیشتر نیز خواهد شد.
در چنین شرایطی خریدار میتواند از فروشنده شکایت کند و معمولا فروشندهها در این گونه موارد به «خیار غبن فاحش» متوسل میشوند.
این مورد یکی از اختیارات و یا در اصطلاح قانونی خیارات معامله است و به این معنا است که هر یک از طرفین معامله که دچار غبن یا ضرر فاحش شود، پس از آگاه شدن از این ضرر میتواند معامله را فسخ کند.
دادگاهها در این موارد دو گونه حکم صادر میکنند. برخی قضات با توجه به اینکه در زمان معامله قیمت رایج رعایت شده و غبنی اتفاق نیافتاده است، فروشنده را وادار به رعایت معامله ثبت سند میکنند .
برخی دیگر فروشنده را مغبون در نظر میگیرند و حق فسخ معامله را به او میدهند. البته در حالت دوم فروشنده باید مبلغی را به عنوان جریمه فسخ معامله به خریدار پرداخت کند.
- کارشناسان حقوقی معتقدند که تنها راه پیشگیری از فسخ معامله به دلیل افزایش قیمت، آگاهی خریداران است.
- لازم است در قولنامه یا مبایعهنامه شرطی قرار داده شود مبنی بر این که تغییر قیمت تأثیری بر معامله انجامشده نداشته باشد.
مهلت فسخ قرارداد خرید خانه
زمان تنظیم قولنامه برای پرداخت مبلغ و تحویل ملک زمان مشخصی تعیین میشود. خریدار باید در زمان مقرر مبلغ را پرداخت کند و فروشنده نیز موظف است ملک را در موعد مقرر تحویل دهد.
بدقولی در هر یک از این امور ممکن است منجر به فسخ معامله ملک شود. در موارد زيادی خریدار نمیتواند در زمان تعیینشده هزینه خانه را تامین کند و یا فروشنده نمیتواند در موعد مقرر ملک را تحویل دهد.
قانون جرایمی را برای عدم رعایت شرایط تحویل ملک و شرایط پرداخت پول در نظر گرفته است که میتوان به آن رجوع کرد. متاسفانه در مواردی مشاهده میشود که طرفین با بیدقتی هنگام امضای معامله، حقوق خود را از بین میبرند.
با قبول بند «اسقاط کافه خیارات» در تنظيم قراردادها در صورت بروز هر مشکلی در معامله، فروشنده و خریدار توان کمتری برای جبران زیانهای خود خواهند داشت.
بنگاه معاملات ملكی پارس پاكدشت با مديريت محمد محسنی توصيه هایی برای خريداران و فروشندگان دارد، كه در موارد زيادی كارآمد خواهد بود.در زير به بعضی از اين توصيه ها اشاره ميشود:
- توصیه کلی برای شرایط پرداخت پول این است که فروشنده تا زمانی که ۸۵ درصد از کل مبلغ را دریافت نکرده باشد، ملک را تحویل ندهد و خریدار تا زمانی که کلید را دریافت نکرده است، چک را تحویل ندهد.
- در صورت بروز مشکل در پرداخت یا تحویل ملک، اگر مسئله بین دو طرف مسالمتآمیز حل نشود، باید به مراجع قانونی مراجعه شود.(لازم به ذكر است آژانس املاك پارس با وكلای پايه يك دادگستری همكاری تنگاتنگی دارد و از حقوق به جا مشتريان خود دفاع خواهد كرد)
- در مواردی توصيه ميشود، فروشنده تا زمان دریافت ۸۵ درصد کل مبلغ، ملک را تخلیه نکند. زیرا گاهی مشاهده شده که خریداران شخصا اقدام به ورود به ملک کردهاند و در نهایت مدعی شدهاند که فروشنده خود کلید را تحویل داده است. در این شرایط بیرون کردن خریدار از ملک و دریافت باقیمانده مبلغ، سختتر خواهد شد