قولنامه چیست؟
قولنامه نوعی قرارداد اولیهی مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص میشود.
واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصلههای زمانی مشخص انجام گیرد. در قولنامه تمام این جزئیات ذکر میگردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت میرسد. نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسد.
سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئلهی تنظیم قولنامه یکی از اصلیترین مسائل حقوقی است که باید دربارهی آن اطلاعات کافی داشته باشید.
یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید و فروش املاك تنظیم قولنامه است. افرادی که قصد خرید و فروش املااك در تهران یا شهرستانها را دارند، پس از دیدن و پسندیدن خانهی مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاک مربوطه اعلام میکنند.
مشاور املاک نیز اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده میکند که به آن قولنامه میگویند. اما اینکه قولنامه دقیقاً چیست و نکات حقوقی مهم هنگام تنظیم قولنامه کدام است و برای نوشتن آن به چه نکاتی توجه کرد، انتقال سند چطور انجام میشود و شرایط فسخ معامله چیست، موضوعی است که به آن خواهیم پرداخت:
جزئیات تنظیم قولنامه چه مواردی است؟
اولین و مهمترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد. در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر میگردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان میکنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر میگیرند. منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. معمولاً در قولنامهها هزینهای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر میگیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت میگردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام میگویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین میکند.
هنگام تنظیم قولنامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟
مهمترین نکتهای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود. یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیهی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد. اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمیتوان به آن استناد کرد.
مشاور املاک در واقع نقش واسطهی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینهها یا هر مشکل دیگری در زمینهی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه میکنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است. منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
تفاوت قولنامه و مبايعه نامه
خرید زمین با قولنامه شاید مورد تایید نباشد، اما باید بدانید که قولنامه نیز در مراجع قانونی مورد استناد است؛ اما قطعا هیچ چیزی در این رابطه جای سند قطعی را نخواهد گرفت. این موضوع را هم در نظر داشته باشید که قولنامه و مبایعهنامه هر دو بار حقوقی یکسانی دارند و در عمل هیچ تفاوتی، جز در ادای این دو واژه، ندارند و مبایعهنامه بیشتر کاربرد حقوقی دارد و قولنامه در عموم مردم استفاده می شود.
در قولنامهها یا همان مبایعهنامهها اگر چند مورد ساده را هر دو طرف خرید زمین رعایت کنند، میتوان یک معامله صحیح و مطمئن را شکل داد. این نوع قولنامه در دادگاه نیز میتواند مورد رای واقع شود و روی بندهای آن در صورتی که رعایت نشود و هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر اقدام قانونی کند.
شاید بتوان گفت ریسک قراردادهایی که از طریق قولنامه انجام میشوند، برای خریدار بیشتر از فروشنده است.
رعايت موارد بسيار با اهميت در هنگام تنظيم قولنامه
- قولنامه یا مبایعهنامه را در بنگاهها یا دفاتر املاکی بنویسید که معتبر باشند و در اتحادیه به ثبت رسیدهاند.
- کد رهگیری معاملهای را که انجام دادهاید، حتما دریافت و آن را چک کنید.
- اسناد و مدارکی که نزد دفتر املاک امانت گذاشتهاید را در قولنامه متذکر شوید.
- دو شاهد معتمد و معتبر میبایست پای قولنامه شما را امضا کنند.
- اگر فروشنده یا خریدار، بیش از یک نفر هستند، همه آنها در جلسه معامله حضور داشته باشند و همه افراد قولنامه را امضا کنند.
- اگر خریدار یا فروشنده، از طرف شخص دیگری وکالت دارد، وکالتنامه مذکور را به درستی و با دقت بررسی کنید. تاریخ وکالتنامه، حق فروش، حق امضا و دیگر موارد را ببینید و از صحت و درستی آنها مطمئن شوید.
- پس از امضای قولنامه میبایست یه نسخه از آن موجود باشد که یک نسخه متعلق به خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه برای دفتر املاک است.
خريد زمين با قولنامه
اگر شما در این معامله نقش فروشنده را به عهده دارید و در حال نوشتن قولنامه زمین هستید، به موارد زیر دقت کنید.
- خیال خود را از بابت پرداختها راحت کنید. بخشی از پول را که میبایست در همان زمان عقد قولنامه دریافت کنید. بخش یا بخشهای دیگر را نیز طی چک یا چکهایی همان ابتدا ولی به تاریخی که میخواهید سند قطعی بزنید، از خریدار دریافت کنید. مبالغ، تاریخها و دیگر جزئیات آن را نیز در قولنامه ذکر کنید.
- در بندهای فسخ قرارداد، حتما متذکر شوید که در صورتیکه هر کدام از این چکها پاس نشدند، شما میتوانید به صورت یک طرفه قولنامه را فسخ کنید و زمین مورد معامله را به دیگری بفروشید.
- برای سند زدن قطعی هم تاریخی تعیین کنید و این تاریخ را در قولنامه مرقوم کنید. برای این بند هم این حق را برای خود قائل شوید که اگر خریدار در دفترخانهای که قرار گذاشتهاید در آن تاریخ حاضر نشد، شما بتوانید قرارداد را فسخ کرده و معامله را با شخص دیگری انجام دهید.
اما اگر خریدار این معامله هستید و قصد خرید زمین به صورت قولنامهای را دارید، حتما موارد زیر را با دقت مطالعه کنید و به آنها عمل کنید تا در منطقه امن این معامله قرار بگیرید.
- قرار دادن وجه التزام در قولنامه برای زمان سند زدن قطعی و به نام زدن. فروشنده در این بند ملزم میشود در تاریخ معین شده، در دفترخانه حاضر شود و زمین مورد معامله را به نام خریدار بزند و اگر این اتفاق در تاریخ مقرر نیفتد، خریدار میتواند طبق همین بند، جریمهای که قبلا توافق شده و در قولنامه نیز منعقد شده را از فروشنده بگیرد.
- شما به عنوان خریدار میبایست تمام اطلاعات سند زمین مورد معامله را با اطلاعاتی که در قولنامه وارد میشود، از جمله محل قرارگیری، متراژ و دیگر جزئیات را تطبیق دهید و از صحت آنها مطمئن شوید.
- اطمینان حاصل کنید که این زمین در رهن بانک نیست یا به عنوان وثیقه جای دیگری استفاده نشده است. قبل از هر اقدامی چک کنید که زمین مورد معامله به شخص دیگری واگذار نشده باشد. بندی برای این موضوع در قولنامه خانه در نظر بگیرید که اگر بعد از امضای قولنامه، شخص دیگری پیدا شد و ادعای مالکیت داشت، مسئولیت این موضوع با کیست و چه کسی باید آن را برطرف کند.
- به اداره ثبت محلی که زمین واقع شده است سری بزنید و از نبود مشکلات ثبتی و سندی زمین اطمینان حاصل کنید.
- بررسی کنید که این زمین برای نهاد یا وزراتخانهای نباشد، چرا که این نوع زمینها در ادامه دچار مشکل خواهند شد.
- اگر زمین به فروشنده ارث رسیده است، حتما گواهی انحصار وراتث و سند پرداختی مالیات بر ارث را درخواست کنید.
- اگر در این زمین سوله یا ضایعاتی هست، این مشکل را همین ابتدا مرتفع کنید و در قولنامه نیز توافقات را ذکر کنید.
- خیارات فروشنده را ساقط کنید. در یکی از بندها در تعهدات فروشنده، راهها را برای به هم زدن معامله با هر دلیل را بر او ببندید.
- اگر زمین مورد معامله کاربری کشاورزی دارد و شما میخواهید کاربری آن را تغییر دهید، ابتدا خود از داشتن سند رسمی این زمین، مطمئن شوید. برخی از زمینهای کشاورزی به طور کلی سند ندارند.
- بعضی از زمینها در برخی از محلات مشمول طرح تفصیلی میشوند. برای اطمینان از شامل نشدن زمین مورد معامله در این طرح، اطلاعات طرح تفصیلی شهر مربوطه را بگیرید.
به طور کلی پیشنهاد میکنیم که اگر میتوانید از ابتدا سراغ سند قطعی زمین بروید و درگیر قولنامه نشوید. با همه این احوالات که قولنامه در مراجع قانونی معتبر است، اما سند رسمی شما نیست.